Staffelmietvertrag – Vorteile für Vermieter

In einem Staffelmietvertrag werden Mietpreissteigerungen für die kommenden Jahre festgelegt. Damit unterscheiden sich Staffelmietverträge von gewöhnlichen Mietverträgen, die in regelmäßigen Abständen neu verhandelt werden müssen. In Zeiten der Mietpreisbremse scheint ein Staffelmietvertrag eine gute alternative zu herkömmlichen Mietverträgen zu sein. Unter welchen Umständen ein Staffelmietvertrag aus Vermietersicht Sinn macht, lesen Sie im Folgenden.
Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich der Mietpreis jedes Jahr um einen festgelegten Betrag.

Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich der Mietpreis jedes Jahr um einen festgelegten Betrag.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Ein Staffelmietvertrag ist eine spezielle Form des Mietvertrages, welche eine Mieterhöhung in Höhe eines vereinbarten Vertrages zu einem vereinbarten Zeitpunkt beinhaltet. Die Mieterhöhung erfolgt nach Abschluss des besagten Zeitraums automatisch, ohne dass der Vermieter den Mieter nochmals dazu auffordern muss. Gerade in Zeiten der Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen ist ein Staffelmietvertrag sehr lukrativ für Immobilieneigentümer. Auch für Mieter kann ein Staffelmietvertrag Vorteile, wie zum Beispiel eine Planungssicherheit, haben.  

Welche Bedingungen muss ein Staffelmietvertrag erfüllen?

Die vorgesehene Mieterhöhung muss bereits bei Vertragsunterzeichnung angegeben werden. Hierbei ist es wichtig, sowohl den Betrag der Erhöhung als auch das Eintrittsdatum auszuweisen. Laut Gesetz muss die Miete oder die jeweilige Erhöhung bei der Staffelmiete als Geldbetrag angegeben werden, nicht als Prozentsatz. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen, in dem der Mietpreis gleich bleibt. Eine Staffelmiete kann für ein paar Jahre oder auch auf unbegrenzte Zeit vereinbart werden.  

Vorteile für Vermieter:

  • Häufigere Erhöhung möglich: Bei einem Staffelmietvertrag kann eine Mieterhöhung alle 12 Monate stattfinden. Normalerweise sind Mieterhöhungen nur alle 15 Monate möglich, denn zur einjährigen Wartefrist kommt im Regelfall noch eine zweimonatige Prüffrist hinzu.
 
  • Umgehung der Mietpreisbremse: Seit der Einführung der Mietpreisbremse dürfen Vermieter die Miete nur noch höchstens 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel ansetzen. Selbes gilt für Mieterhöhungen. Durch einen Staffelmietvertrag kann diese Einschränkung aber teilweise umgangen werden. Zwar sollte die anfängliche Miete und auch die vorgesehenen Staffelungen ebenfalls der 10%-Regelung entsprechen. Da der Vermieter aber zu Beginn eines Staffelmietvertrages nicht wissen kann, wie schnell die ortsübliche Miete steigt, kann er die Staffelschritte ansetzen wie er möchte. So kann es sein, dass die Miete früher oder später die ortsübliche Miete um 10 Prozent übersteigt. In solchen Fällen muss der Mieter den zu hohen Betrag nicht zahlen, allerdings ist es für diesen sehr schwer eine überhöhte Zahlung nachzuweisen. Wurde der Staffelmietvertrag bereits vor der Mietpreisbremse abgeschlossen, so müssen die Staffelungen auch zukünftig nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden.
 
  • Umgehung der Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Doch diese Kappungsgrenze wird bei einer Staffelmiete außer Kraft gesetzt. Nach oben hin ist der Staffelmiete nur durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch eine Grenze gesetzt. Demnach darf die verlangte Miete nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wenn dies der Fall ist, wird die Staffelung laut Gesetz als Mietwucher angesehen und wird außer Kraft gesetzt.
 
  • Staffelmieten können mit Kündigungsausschluss kombiniert werden: Dieser Kündigungsausschluss darf für höchstens 4 Jahre gelten. Nach einem Beschluss des Bundesgerichsthofes muss ein Mieter bei frühzeitigem Auszug die vollen Mietkosten übernehmen. Der Vermieter kann also von gesicherten Mieteinnahmen ohne erneuten Aufwand profitieren.
 

Nachteile für Vermieter:

In manchen Fällen kann ein Staffelmietvertrag auch Nachteile für den Vermieter mit sich bringen, denn nicht nur der Mieter sondern auch der Vermieter ist an die vereinbarten Staffelungen gebunden. Wenn also der Mietspiegel zum Beispiel schneller steigt, als die im Mietvertrag vereinbarten Erhöhungen, so kann der Vermieter nachträglich keine zusätzliche Mieterhöhung verlangen. Auch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsarbeiten sind bei einem Staffelmietvertrag nicht zulässig.  

Fazit:

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Staffelmietvertrag meist sehr rentabel für den Eigentümer ist, da dieser sich nicht um Mieterhöhungen, angepasst an den aktuellen Mietspiegel, kümmern muss. Meistens werden die Staffelungen außerdem höher angesetzt als der Anstieg des Mietspiegels. In Zeiten von Wohnraummangel ist es für Vermieter außerdem zumeist ein leichtes trotz des unliebsamen Staffelmietvertrages einen Mieter zu finden, der sich auf die Forderungen einlässt. Trotzdem ist es wichtig, die oben genannten Bedingungen zu erfüllen, um die vereinbarten Staffelungen nicht unwirksam zu machen.