Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums kann eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wesentlich attraktiver machen. Die alleinige Nutzung eines Gartenabschnitts, einer Dachterrasse oder eines Hobbyraums kann mehr Lebensqualität und Komfort bieten. Doch wie genau wird das Recht zur Sondernutzung begründet, wann ist es wirksam und wer kann es ausüben? Lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel alles Wissenswerte zu diesem Thema.




Inhalt:

  1. Was genau ist ein Sondernutzungsrecht?
    1.1. Eigentumsformen innerhalb einer Wohnanlage
    1.2. Das Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums
  2. Begründung vom Recht zur Sondernutzung
  3. Nur der Eintrag ins Grundbuch bietet Rechtssicherheit
  4. Wer kann ein Recht zur Sondernutzung ausüben?




1. Was genau ist ein Sondernutzungsrecht?

1.1. Eigentumsformen innerhalb einer Wohnanlage

Das Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums kann eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wesentlich attraktiver machen.

Das Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums kann eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wesentlich attraktiver machen.

Eine Wohnungseigentumsanlage ist in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum aufgeteilt. Die Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, gehören allen Miteigentümern und können von ihnen gemeinsam genutzt werden. Solche Flächen sind z. B. Gärten, Rasen, Dachterrassen. Dagegen gehört das Sondereigentum einzelnen Eigentümern. Das Sondereigentum umfasst nicht nur eine einzelne Wohnung, sondern auch weitere Räumlichkeiten, die dieser Wohnung zugerechnet werden, wie Keller, Abstellräume, Garagen oder Stellplätze. Darüber hinaus können einzelnen Miteigentümern Sondernutzungsrechte an Flächen eingeräumt werden, die Teil des Gemeinschaftseigentums sind.


1.2. Das Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums

Wenn einzelnen Wohnungseigentümern das Recht zur Sondernutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt wird, bedeutet das, dass sie zur alleinigen Nutzung dieser Flächen berechtigt sind. Andere Miteigentümer dagegen sind von diesem Recht ausgeschlossen.

Typische Flächen, die durch ein Sondernutzungsrecht belegt sein können, sind Garagen, KFZ-Stellplätze, Gartenabschnitte, Kellerräume, Dachböden oder Terrassen. In der Regel werden sie einer bestimmten Wohnung zugeordnet und werden nur für dessen Eigentümer freigehalten. Die betroffenen Räumlichkeiten sind weiterhin Teil des Gemeinschaftseigentums und werden durch die Eigentümergemeinschaft verwaltet.
Die Vergabe von Rechten zur Sondernutzung von bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums kann eine Wohnung wesentlich attraktiver machen. Wenn man z. B. in einem Mehrfamilienhaus ebenerdig wohnt und einen Gartenabschnitt alleine nutzen darf, bedeutet das mehr Wohnkomfort und Lebensqualität. Sehr begehrt im innerstädtischen Bereich sind z. B. die Sondernutzungsrechte an Garagen oder KFZ-Stellplätzen.


2. Begründung vom Recht zur Sondernutzung

Es gibt zwei Möglichkeiten zur Begründung des Rechts auf Sondernutzung:

  • Sondernutzungsrechte können durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung begründet und einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesen werden. In manchen Fällen behalten sich teilende Eigentümer das Recht vor, solche Rechte auch nachträglich zu begründen und z. B. Garagen oder Stellplätze späteren Wohnungskäufern zuzuweisen.
  • Die Rechte zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums können auch nachträglich durch Zustimmung aller Wohnungseigentümer und aller dinglich Berechtigten entstehen. Dinglich Berechtigte, denen Rechte an dem betroffenen Gemeinschaftseigentum zustehen, sind z. B. Grundschuld- und Hypothekengläubiger, Nießbrauchsberechtigte oder Berechtigte aus einer Auflassungsvormerkung. Der Grund, warum allseitige Zustimmung vorausgesetzt wird, ist, dass andere Wohnungseigentümer oder dinglich Berechtigte von der Nutzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums später ausgeschlossen sind.
Eine Begründung von Sondernutzungsrechten durch Mehrheitsbeschlüsse ist nicht möglich. Mehrheitsbeschlüsse wären in solchen Fällen nichtig. Solche Rechte können auch nicht durch die jahrelange alleinige Nutzung von Abschnitten des z. B. gemeinschaftlichen Gartens durch einzelne Wohnungseigentümer entstehen.


3. Nur der Eintrag ins Grundbuch bietet Rechtssicherheit

Es ist wichtig zu wissen, dass nur eine Eintragung des gewährten Sondernutzungsrechts ins Grundbuch genug Rechtssicherheit bietet. Wenn kein entsprechender Eintrag ins Grundbuch vorgenommen wird, hat der Berechtigte das Recht auf Sondernutzung nur gegenüber den Eigentümern erworben, die zum Zeitpunkt der Abstimmung Wohnungseigentümer waren. Gegenüber Personen, die erst nach der Vereinbarung Wohnungseigentum in der Wohnanlage durch z. B. Kauf oder Erbe erworben haben, gilt das Recht auf Sondernutzung ohne die Grundbucheintragung nicht.


4. Wer kann ein Recht zur Sondernutzung ausüben?

Ein Recht zur Sondernutzung kann nur Eigentümern von Sondereigentum eingeräumt werden, welches Sondereigentum zu einer bestimmten Hausgemeinschaft gehört. Außenstehende Dritte dagegen können kein Recht zur Sondernutzung innerhalb dieser Wohnanlage bekommen. Das bedeutet, dass das Sondernutzungsrecht nur einem konkreten Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage zugeteilt werden kann. Eigentümer, die durch das Recht zur Sondernutzung begünstigt sind, können dieses Recht an Dritte überlassen. Das wird in der Praxis oft gemacht, wenn z. B. Autostellplätze oder Garagen vermietet werden, zu dessen alleiniger Nutzung ein Eigentümer berechtigt ist.