Hausverkauf bei Scheidung – mit diesen 7 Tipps sparen Sie Geld & Nerven

In Deutschland wird in etwa jede dritte Ehe wieder geschieden. Neben dem emotionalen Stress kommen auf die Betroffenen auch finanzielle Fragen zu. Wer bekommt welche gemeinsamen Dinge? Was passiert mit den offenen (Immobilien-)Krediten? Verkaufen wir unser Haus oder wird einer der Ehepartner ausbezahlt? Noch etwas komplexer wird das Thema insbesondere dann, wenn Sie sich mit Ihrem Partner uneins sind. Unsere Tipps zeigen daher, wie Sie den Hausverkauf bei Scheidung möglichst günstig und reibungslos bewerkstelligen können.

Sie wollen nach einer Scheidung ihr Haus verkaufen? Wir haben die perfeken Tipps!

Hausverkauf bei Scheidung – Die wichtigsten Fakten vorab

  • Ohne Ehevertrag gehören beiden Partnern 50 Prozent der Immobilie.

  • Sie können das Haus entweder verkaufen oder einer der Ehegatten wird ausbezahlt.

  • Schulden bzw. Kredite tragen ebenfalls beide Partner gemeinsam.

  • Einvernehmliche Entscheidungen beim Haus(-verkauf) sind definitiv zu bevorzugen.

  • Zwangsversteigerungen bringen nur rund 60 Prozent des eigentlichen Immobilienwerts ein.

Hausverkauf bei Scheidung – Wer bekommt das Haus?

Grundsätzlich gilt, dass Sie und Ihr Partner mit dem Zeitpunkt der Heirat eine sogenannte Zugewinngemeinschaft eingehen. Das heißt im Endeffekt, dass das gemeinsam in der Ehe erworbene Vermögen bei der Trennung geteilt wird. Für Ihre Immobilie bedeutet das: Sowohl Sie als auch Ihrem Partner gehören 50 Prozent des Objekts. Prinzipiell bestehen damit folgende Möglichkeiten:

  • Hausverkauf: Sie und Ihr Partner einigen sich darauf, das Haus nach der Scheidung zu verkaufen. Der Gewinn – und auch die Kosten für den Verkauf – werden 50/50 geteilt.

  • Ausgleichszahlung: Einer der beiden Ehepartner überschreibt dem jeweils anderen seinen Anteil an der Immobilie. Dafür erhält er wiederum eine Ausgleichszahlung in entsprechender Höhe. Wer die Immobilie dann zu 100 Prozent besitzt, kann sie entweder weiter selbst nutzen oder das Haus verkaufen.

Anders sieht es aus, wenn Sie einen Ehevertrag geschlossen haben. Ist hier genau geregelt, was mit einzelnen Vermögensgegenständen passiert, ist die Sache eindeutig. Auch wenn Sie die Immobilie bereits vor der Hochzeit gekauft oder gebaut haben, ist die Rechtslage klar. Denn die Zugewinngemeinschaft beginnt erst mit dem Tag der Hochzeit an sich. Vorher entstandenes Vermögen fließt nicht in diese Gemeinschaft ein und spielt dementsprechend bei der Scheidung keine Rolle.

Eine weitere Ausnahme besteht, sofern im Grundbuch der Immobilie nur einer der Partner eingetragen ist. In diesem Fall gehört ihm das Haus und er kann es entweder verkaufen oder weiterhin selbst nutzen. Unter Umständen wird trotzdem eine Ausgleichszahlung – der sogenannte Zugewinnausgleich – an den Partner fällig, dieser hat aber kein Mitspracherecht.

Tipp 1: Gemeinsame Entscheidungen treffen

Auch wenn das Tischtuch oftmals zerschnitten ist, sprechen Sie beim Thema Hausverkauf mit Ihrem Partner und treffen Sie gemeinsame Entscheidungen. Sollten Sie sich partout nicht auf den Hausverkauf oder die Ausgleichzahlung einigen können, kann es zur sogenannten Teilungsversteigerung kommen. In diesem Fall wird das Haus zwangsversteigert, was für Sie mit finanziellen Nachteilen verbunden ist. Denn im Regelfall erzielen solche Versteigerungen nur Erlöse von etwa 60 Prozent des tatsächlichen Immobilienwerts.

Hinweis: Eine Teilungsversteigerung kann von einem der Ehegatten beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden, wenn Uneinigkeit über den Hausverkauf bei der Scheidung besteht. Bei der Zwangsversteigerung gilt dann, dass das höchste Gebot automatisch den Zuschlag erhält - auch wenn dieses deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegen sollte.

Tipp 2: Wert der Immobilie ermitteln

Eine gute Basis für solche gemeinsamen Entscheidungen ist es, wenn zunächst der Wert der Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt wird. Anhand von Faktoren wie der Lage des Objekts und dem aktuellen baulichen Zustand schätzt der Fachmann den aktuellen Verkehrswert ein. Hierauf aufbauend können Sie dann entscheiden, ob Sie das Haus nach der Trennung direkt verkaufen oder einer der Partner ausbezahlt wird.
Ein Beispiel:

  • Ihre Immobilie wird vom Gutachter auf einen Wert von 300.000 Euro geschätzt. Beide Partner haben hieran einen Anteil von jeweils 150.000 Euro.

  • Ihr Partner möchte nicht mehr in der Immobilie wohnen und bietet Ihnen an, dass Sie ihn auszahlen können.

  • Nehmen Sie das Angebot an, so schulden Sie Ihrem Partner jetzt einen Geldbetrag in Höhe von 150.000 Euro.

Dieser Betrag wird in der generellen Vermögensaufstellung berücksichtigt. Übernimmt Ihr Partner im Gegenzug beispielsweise das gemeinsam erworbene Auto oder eine Mietwohnung, sinkt Ihre offene Schuld entsprechend. Welcher Ehepartner dem jeweils anderen tatsächlich Geld schuldet, kann auch im Rahmen des sogenannten Zugewinnausgleichs ermittelt werden:

  1. Die Anfangsvermögen beider Ehepartner werden separat aufgestellt.

  2. Das Endvermögen der Ehegatten wird ermittelt.

  3. Die Differenz hieraus ist der jeweilige Zugewinn, den die Partner für sich während der Ehe erwirtschaftet haben.

  4. Weil der Gesetzgeber aber vorsieht, dass beide Partner während der Ehe in einer Zugewinngemeinschaft leben, werden die beiden Zugewinne jetzt addiert.

  5. Anschließend werden sie durch zwei geteilt und wieder (virtuell) den beiden Partnern zugeordnet.

  6. Hat einer der Eheleute einen höheren Gewinn erzielt als der jeweils andere, so muss er den offenen Betrag im Rahmen des Zugewinnausgleichs zahlen.

Tipp 3: Rechtsanwalt für Familienrecht einschalten

Selbst wenn Sie sich überwiegend einig sind, was mit der Immobilie nach der Scheidung geschehen soll, schalten Sie dennoch einen Scheidungsanwalt ein. Der Fachmann kann Sie einerseits darüber beraten, wie Aufteilung und Auszahlung erfolgen können. Andererseits kann er als eine Art Vermittler dienen und Kontakt mit der Gegenseite halten. Das entschärft die Situation meist spürbar und nimmt ihr die Emotionalität.

Tipp 4: Kredite in jedem Fall weiter bedienen

In der Regel dürften Sie Ihr gemeinsames Haus auch über einen gemeinsamen Kredit finanziert haben. Nach der Scheidung gilt hier ebenfalls: Das Darlehen müssen Sie weiterhin zusammen tilgen. Kommt es zum Streit und einer der beiden Partner zahlt seinen Anteil nicht, kann sich die Bank mit ihren Ansprüchen ausdrücklich gegen beide Kreditnehmer wenden. Wird auch dann die Zahlung verweigert oder kann sie schlichtweg nicht geleistet werden, darf die Bank das Objekt zwangsversteigern. So werden zwar meist die offenen Schulden beglichen, doch die Zwangsversteigerung führt zu einem deutlich geringeren Erlös als ein Verkauf auf dem freien Markt.

Tipp 5: Steuerliche Regelungen beachten

Entscheiden Sie sich nach der Trennung dafür, die Wohnung oder das Haus vollständig zu übernehmen, zahlen Sie dem anderen Ehepartner die angesprochene Abfindung. Im Gegenzug erhalten Sie im Rahmen der Eigentumsübertragung die andere Hälfte der Immobilie. Hierbei sollten Sie wiederum zwei steuerliche Aspekte berücksichtigen:

  • Grunderwerbssteuer: Sofern die Übertragung wirklich in einem direkten, zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung steht, zahlen Sie keine Grunderwerbssteuer. Achten Sie darauf, diesen Zusammenhang wirklich geltend machen zu können – so sparen sie die Steuer, die schnell einige tausend Euro betragen kann.

  • Spekulationssteuer: Bei der Übertragung der Anteile kann aber unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese bemisst sich am Veräußerungsgewinn der Immobilie und ist so hoch wie Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz. Nicht bezahlen müssen Sie die Steuer immer dann, wenn Sie die Immobilie im aktuellen und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren zu Wohnzwecken genutzt habe.

Weitere Hinweise und Tipps, wie Sie bei einem Hausverkauf Steuern sparen können, finden Sie in unserem weiterführenden Ratgeber-Artikel.

Tipp 6: Haus schon im Trennungsjahr verkaufen

Entscheiden Sie sich (gemeinsam) dazu, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, sollte dies möglichst schnell geschehen. Auch vor Ablauf des Trennungsjahres können Sie schon nach entsprechenden Käufern suchen. Der Vorteil: Haben Sie beim Hausverkauf keinen Zeitdruck, fällt der Verkaufspreis meist deutlich höher aus als bei Verkäufen, die unter Zeitdruck vollzogen werden.

Tipp 7: Haus an die Kinder übertragen

Eine echte Alternative zum Hausverkauf bei der Scheidung ist die Übertragung der Immobilie an die eigenen Kinder. Allen Trennungsschwierigkeiten zum Trotz haben meist beide Ehepartner ein gutes Verhältnis zu dem gemeinsamen Nachwuchs. Haben Sie mehrere Kinder, so lässt sich die Übertragung entsprechend schon als Vorschuss auf ein mögliches Erbe ausweisen.

Fazit: Hausverkauf bei Scheidung gemeinsam und schnell abwickeln

Ob Sie möchten oder nicht: Halten Sie und Ihr Partner jeweils 50 Prozent an der gemeinsamen Immobilie, müssen Sie miteinander sprechen und eine einvernehmliche Lösung finden. Entweder verkaufen Sie das Objekt direkt oder einer der Ehegatten wird ausbezahlt. Die Alternativen hierzu heißen Zwangsvollstreckung durch die Bank oder Teilungsvollstreckung – in beiden Fällen können Sie viel Geld verlieren.


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