Grundstück verkaufen – Drei Tipps für den erfolgreichen Verkauf

Besonders in großen Städten ist das Angebot an Grundstücken knapp bemessen. Es gibt kaum noch bebaubare Flächen, während die Nachfrage nach diesen Grundstücken steigt. Das begrenzte Angebot und die hohe Nachfrage treiben die Preise in die Höhe. Für Grundstückseigentümer ein ideales Verkaufsklima. Trotz guter Bedingungen, gibt es allerdings ein paar Dinge zu beachten. Wir haben die drei wichtigsten Tipps festgehalten, damit Sie Ihr Grundstück optimal verkaufen können.

Grundstück mit Traumhaus-Potenzial

1. Tipp: Achten Sie auf die verschiedenen Grundstücksarten

Möchte Sie Ihr Grundstück verkaufen, ist es wichtig potenzielle Käufer darüber zu informieren, wie sie die Fläche zu einem späteren Zeitpunkt nutzen können. Deshalb sollten Sie vor einem Grundstücksverkauf klären, inwieweit sich Ihr Grundstück zur Bebauung eignet.
Zum Verkauf stehende Grundstücke werden in verschiedene Kategorien eingeordnet. Diese sind abhängig vom Bebauungsgrad und -potenzial des Grundstücks.

  1. Bebautes Grundstück: Je nach Zustand der Bebauung, kann sie den Immobilienkauf vereinfachen oder erschweren. Ist ein Abriss des Gebäudes nötig oder kann es wieder zu Wohnzwecken genutzt werden?

  2. Bauerwartungsland: Ist Ihr Grundstück Bauerwartungsland, so hat die Gemeinde Ihr Grundstück als künftiges Bauland ausgewiesen. Jedoch erwächst erst mit dem Ausstellen des Bebauungsplans ein tatsächliches Baurecht.

  3. Freies Bauland: Das Grundstück existiert bereits im Bebauungsplan, wurde schon als Bauland ausgewiesen und ist somit bebaubar. Diese Art von Grundstücken ist besonders interessant für Bauträger, aber auch viele Privatpersonen wünschen sich einen Neubau, den sie nach ihren Vorstellungen gestalten können.

  4. Rohbauland: Der Unterschied von Bauland zum Rohbauland besteht darin, dass das Rohbauland noch nicht erschlossen ist. Das heißt, dass die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Gas und Strom noch installiert werden müssen.

  5. Brachland: Meist wurden diese Flächen landwirtschaftlich genutzt, was negative Auswirkungen auf die Bodenqualität hat. Ein Grundstücksverkauf gestaltet sich in diesen Fällen oft schwierig.

Informationen über ein unbebautes Grundstück erhalten Sie aus dem Bebauungsplan Ihrer Gemeinde. Bebauungspläne sind ein Teil der übergeordneten Flächennutzungspläne. Er gibt Ihnen darüber Auskunft, ob Ihr Grundstück bebaut werden darf und wie eine zukünftige Bebauung aussehen sollte. Wie detailliert die Angaben sind, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Die Grundflächenzahl spielt dabei eine elementare Rolle. Anhand dieser Kennzahl erfahren Interessenten, wie viel Quadratmeter der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Eigentümer und potenzielle Käufer können den Plan beim jeweiligen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder Bezirksamt einsehen. In vielen Gemeinden kann man den Bebauungsplan inzwischen auch online einsehen.
Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, sollten Sie eine Bauvoranfrage stellen. Mit dieser lässt sich prüfen, ob das Grundstück bebaubar ist und ein konkretes Bauvorhaben durchgeführt werden kann.

2. Tipp: Gute Vorbereitung als Verkaufsgarant

Vor dem Verkauf ist es Ihre Aufgabe als Grundstücksanbieter alle relevanten Unterlagen für den Käufer bereitzustellen. Sollten Sie dabei Unterstützung benötigen, kann es sich lohnen einen Makler mit seinen Vorteilen zu beauftragen. Diese Dokumente sind von fundamentaler Bedeutung, sowohl für die Grundstücksbewertung als auch für den Entscheidungsprozess potenzieller Käufer. Ein Blick in unsere Checkliste verrät, welche Papiere Sie benötigen:

  • Flurkarte / Liegenschaftskarte

  • Aktueller Grundbuchauszug

  • Lageplan (ggf. beim bebauten Grundstück einen Grundriss)

  • Grundsteuerbescheid

  • Baulasten

  • Altlasten

  • Bebauungsplan

  • Flächennutzungsplan

Info

Die Grundstücksbewertung

Mithilfe einer Grundstücksbewertung können Sie den Angebotspreis Ihres Grundstücks gegenüber Kaufinteressenten objektiv rechtfertigen. Für den Verkauf reicht in der Regel ein Kurzgutachten aus. Dieses kann von einem Makler mithilfe der wichtigsten Eckdaten, wie der Grundflächenzahl, erstellt werden. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wird allerdings ein Verkehrswertgutachten benötigt. Für die Wertermittlung eines unbebauten Grundstücks wird bei einem solchen Langgutachten entweder das Bodenrichtwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren angewandt.

3. Tipp: Spekulationssteuer sparen

Wer als privater Grundstücksanbieter nicht von zusätzlichen Kosten überrascht werden möchte, sollte sich bewusst machen, dass auch für den Verkäufer eines Grundstücks Steuern anfallen können.
Verkaufen Sie Ihr Grundstück innerhalb von zehn Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, wird für den Gewinn die Spekulationssteuer fällig. Der Mehrerlös wird als zusätzliches Einkommen angesehen und über Ihre Einkommenssteuererklärung abgerechnet. So bestehet auch die Gefahr, dass sich der eigene Steuersatz erhöht, da das Einkommen steigt.

Bei bebauten Grundstücken besteht die Option der Eigennutzung zu Wohnzwecken. Wird das auf dem Grundstück stehende Gebäude von Ihnen selbst bewohnt, können Sie die Immobilie bereits drei Jahre, nachdem Sie sie gekauft haben, wieder veräußern. Unbebaute Grundstücke können nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Es müssen also zehn Jahre verstreichen, um es als Privatperson steuerfrei zu verkaufen.

Im folgenden Rechenbeispiel zeigen Wir Ihnen, wie sich der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist auf Ihren Verkaufserlös auswirkt – Sie kaufen ein Grundstück für 440.000 Euro. Ein paar Jahre später verkaufen Sie es wieder für einen Verkaufspreis von 600.000 Euro. So könnte Ihr möglicher Verlust durch die Spekulationssteuer in diesem Fall aussehen:

Verkaufspreis des Grundstücks600.000 €

Kosten, die beim Verkauf entstanden sind

-10.000 €

Anschaffungskosten

-440.000 €

Gewinn, der versteuert werden muss

150.000 €

Persönlicher Steuersatz

40 %

Anfallende Steuer

60.000 €

Netto Gewinn

90.000 €


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