Erbbaurecht: das Eigenheim auf einem fremden Grundstück bauen

Das Erbbaurecht ermöglicht es Bauherren mit niedrigen Eigenkapital und Einkommen, sich ein Eigenheim zu leisten, ohne einen hohen Kaufpreis auf einmal zahlen oder ein Kredit aufnehmen zu müssen. Erbbauberechtigten können aber auch Nachteile entstehen. Für Grundstücksbesitzer ist das Erbbaurecht attraktiv, weil sie mit ihrem Grundstück langfristig Erträge erzielen können, ohne es verkaufen zu müssen. Trotzdem werden Erbbaugrundstücke in Deutschland selten von Privatleuten vergeben. In unserem Ratgeber-Artikel haben wir wissenswerte Informationen sowohl für Grundstücksbesitzer als auch für interessierte Bauherren zusammengestellt.




Inhalt:




1. Wie genau funktioniert das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches auf einem Grundstück lastet.

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches auf einem Grundstück lastet.

Beim Erbbaurecht (im Volksmund auch „Erbpacht” genannt) handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht, welches vom Grundstückseigentümer natürlichen oder juristischen Personen eingeräumt wird. Der Erbbauberechtigte bekommt das Recht, für eine festgelegte Zeit auf fremdem Boden ein Haus zu errichten und zu nutzen. Das jeweilige Grundstück verbleibt im Eigentum des Erbbaugebers, während das errichtete Gebäude Eigentum des Erbbauberechtigten ist.

Das Erbbaurecht wird durch einen Erbbaurechtsvertrag begründet, der zwischen beiden Vertragsparteien abgeschlossen und notariell beurkundet wird. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen. In der Regel wird die Erbpacht für 99 Jahre bestellt. Für die Dauer des Vertrags bekommen Grundstücksbesitzer einen Erbbauzins.


2. Grundlage für das Erbbaurecht ist das „Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz)“

Die gesetzliche Grundlage der Erbpacht bildet das „Gesetz über das Erbbaurecht” (auch „Erbbaurechtsgesetz” genannt. Das Gesetz wurde 1919 mit dem Ziel erlassen, dass auch Familien mit geringeren Einkommen sich ein Eigenheim leisten können. Das Gesetz bietet nur einen grob gefassten rechtlichen Rahmen. Deswegen sind ergänzende individuelle Vereinbarungen zwischen Verpächter und Pächter beim Vertragsabschluss möglich und oft sogar notwendig.


3. Jeder Grundstückseigentümer kann Bauland verpachten

In Deutschland kann jeder Grundstückseigentümer das eigene Bauland verpachten. Die einzige Voraussetzung ist, dass man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Doch meistens werden Erbbaurechtsgrundstücke nicht von Privatpersonen vergeben. Meistens sind es Kirchen, Kommunen, öffentliche Einrichtungen, Stiftungen oder Unternehmen, die ihr Boden auf diese Weise vermarkten. Privatleute dagegen nutzen eher selten die Möglichkeit, mit ihrem Besitz Einnahmen zu erzielen, ohne ihn aus den Händen geben zu müssen.


4. Eintragung des Erbbaurechts ins Grundbuch erforderlich

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches auf einem Grundstück lastet. Deswegen muss es immer ins Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen werden. Die Eintragung wird von einem Notar vorgenommen.


5. Der Erbbauzins

Als Gegenleistung für das Einräumen des Erbbaurechts bekommen Verpächter Jahr für Jahr den sogenannten Erbbauzins. Die Höhe des Erbbauzins ist nicht gesetzlich vorgegeben und wird zwischen Pächter und Verpächter individuell vereinbart. In der Regel beträgt der Zins ca. 4 – 5 % des Grundstückswerts. Meistens ist der Erbbauzins nicht für die komplette Vertragslaufzeit festgesetzt und eine Anpassungsklausel im Vertrag sieht vor, dass er später angehoben werden kann. Dadurch können sich Grundstückseigentümer vor einer Geldentwertung schützen.


6. Wann lohnen sich Erbbaurechtsverträge für Grundstücksbesitzer und für Erbbauberechtigte?

6.1. Vorteile für Grundstücksbesitzer

Grundstücksbesitzer, die Bauherren das Erbbaurecht einräumen, können langfristig Erträge erzielen, ohne ihren Boden verkaufen zu müssen. Meistens werden Erbbaurechtsverträge für lange Zeiträume abgeschlossen, was beiden Parteien Planungssicherheit ermöglicht. Grundstücksbesitzer können sich durch eine entsprechende Vertragsgestaltung ein Mitspracherecht sichern für den Fall, dass der ursprüngliche Bauherr die Immobilie irgendwann an einen Dritten weitergeben möchte.


6.2. Vorteile für Erbbauberechtigte

Die Erbpacht kann eine interessante Möglichkeit sein, sich ein Eigenheim leisten zu können. Bei der Erbpacht fallen die Kosten für den Hausbau und den dauerhaft zu entrichtenden Erbbauzins an. Man spart sich jedoch den auf einmal zu zahlenden Kaufpreis für das Grundstück. Das ist besonders für Bauherren attraktiv, die wenig Eigenkapital haben oder keine Sicherheiten bieten können, um ein Kredit zu günstigen Konditionen aufnehmen zu können. Das Erbbaurecht ist außerdem vor allem in Zeiten interessant, wo die Hypothekenzinsen höher als die Erbbauzinsen sind.


6.3. Nachteile für Erbbauberechtigte

Erbbauberechtigten können auch gewisse Nachteile entstehen:

  • Der zu entrichtende Erbbauzins kann höher sein als die Zinsen für eine Baufinanzierung, so dass eine Pacht durch die Addierung der Zinsen am Ende teurer werden kann als eine Hypothek oder ein Kredit.
  • Erbbauberechtigte sind aufgrund Anpassungsklauseln der Gefahr ausgesetzt, im Laufe der Zeit steigende Erbbauzinsen zahlen zu müssen.
  • Erbbauzinsen laufen bis Ende der Vertragszeit weiter, ohne dass man das Grundstück wie bei der Tilgung eines Kredits irgendwann sein eigen nennen kann.
  • Erbbauberechtigte können ihr Haus oft schwieriger verkaufen als ein Haus, dass auf ihrem eigenem Grund und Boden steht. Oft brauchen sie bei einem vorzeitigen Verkauf die Zustimmung des Grundstücksbesitzers. Zudem sind Häuser, die auf Erbbaugrund errichtet wurden, weniger begehrt und erzielen niedrigere Preise.


7. Laufzeit von Erbbaurechtsverträgen

Eine sehr wichtige Eigenschaft des Erbbaurechts ist, dass es nur für einen bestimmten Zeitraum eingeräumt wird. Bei der Festlegung der Laufzeit sind die Vertragsparteien an keinen gesetzlichen Vorgaben gebunden. In der Regel werden Erbbaurechtsverträge jedoch für 75 bis 99 Jahre abgeschlossen. Mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht automatisch und das auf dem Grundstück stehende Gebäude geht per Gesetz an den Grundstückseigentümers über. Dafür bekommen Pächter eine vertraglich vereinbarte Entschädigung. In der Regel beträgt diese zwei Drittel des Verkehrswertes.


7.1. Vertragsverlängerung möglich

Es ist jedoch auch möglich, dass die Erbpacht verlängert wird. Einen Anspruch auf Vertragsverlängerung haben Pächter nur dann, wenn das im Vertrag vorgesehen wurde. Wenn das betreffende Grundstück weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück genutzt werden soll, haben bisherige Pächter ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss. Wenn Pächter eine Vertragsverlängerung anstreben, sollten sie rechtzeitig mit dem Eigentümer sprechen. Denn die Verlängerung muss noch vor Vertragsende ins Grundbuch eingetragen werden. Andernfalls muss ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen werden.


7.2. Vorzeitige Aufhebung des Vertrags möglich

Umgekehrt kann ein Erbbaurechtsvertrag auch vorzeitig aufgehoben werden. Die Auflösung des Vertrags bedarf der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Sie wird dem Grundbuchamt mitgeteilt und kann nicht widerrufen werden. Eine vorzeitige Aufhebung des Vertrags ist nicht immer einvernehmlich. Sie droht z. B. Pächtern, die den Erbbauzins nicht vertragsgemäß zahlen können.