Eigenbedarfskündigung durch Eigentümer

Letzte Woche haben wir die Frage geklärt, welche Kündigungsgründe es für Vermieter gibt. Bei ausbleibenden Mietzahlungen oder Verwahrlosung der Wohnung kann eine Kündigung fristlos erfolgen. Jedoch ist der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung. Diese ist bei Weitem nicht so einfach durchzusetzen. Doch bei steigenden Mietpreisen und anhaltender Wohnungsknappheit, sind Eigentümer oder deren Angehörige immer häufiger darauf angewiesen die eigene Immobilie selbst zu bewohnen. Welche Regelungen das Mietrecht vorsieht und was es für Eigentümer und aktuelle Mieter zu beachten gibt, lesen Sie hier.     Das Mietrecht  

Die Rechtslage

Für den Eigentümer ist es nach einer Eigenbedarfskündigung oftmals schwer zu verstehen, warum er seine Wohnung nicht sofort beziehen darf. Doch das Gesetz besagt, dass Bewohnern einer Mietwohnung ebenso eine Eigentumsgarantie zusteht. Folglich ist eine Kündigung nur unter ganz bestimmten Umständen zulässig. Einige dieser Gründe wurden detailliert im Ratgeberartikel Fristlose Kündigungsgründe für Vermieter erörtert. Neben diesen Gründen, welche auf einem Fehlverhalten des aktuellen Mieters basieren, gibt es noch das Recht auf Eigenbedarfsanmeldung, welche laut Gesetz eine Kündigung durch den Eigentümer rechtfertigt. Allerdings erfordert der Gesetzestext, dass der Immobilieneigentümer „die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Zunächst klingt diese gesetzliche Regelung plausibel, allerdings stellt sich immer wieder die Frage, wer denn alles zur Familie gehört und was Angehörige des Haushaltes sind. Diese mangelhafte Definition führt immer wieder zu Streitigkeiten. Bei Verwandten ersten Grades, wie Kindern oder Eltern, ist die Gesetzeslage klar. Komplizierter wird es wenn eine Wohnung zugunsten entfernterer Verwandte, wie zum Beispiel Cousinen oder Cousins, geräumt werden soll. Um eine solche Kündigung durchzubringen muss „eine rechtliche oder zumindest moralische Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Unterhalt oder sonstiger Fürsorge ihnen gegenüber hinzukommen, um ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu tragen“.   Zusätzlich zur Klärung wer ist auch die Frage nach dem warum sehr relevant für eine gerichtliche Entscheidung. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass die Wohnung vom Eigentümer oder dessen Angehörigen dringend benötigt wird. Eine ausreichende Begründung für eine Eigenbedarfskündigung könnte sein, dass der Eigentümer selbst oder dessen Angehörige in der Familienplanung sind und zukünftig mehr Wohnraum benötigen. Eine Eigenbedarfskündigung zur Nutzung als Altersruhesitz ist ebenfalls zulässig.   Eine Eigenbedarfskündigung ist dahingegen nicht rechtens, wenn im gleichen Haus eine oder mehrere andere Wohnungen frei sind. Eine Begründung, warum es ausgerechnet diese eine Wohnung sein muss, kann sehr schwierig durchzusetzen sein.
Die Rechtssprechung im Falle einer Eigenbedarfskündigung kann sehr kompliziert sein

Die Rechtssprechung im Falle einer Eigenbedarfskündigung kann sehr kompliziert sein

 

Formalien einer Eigenbedarfskündigung

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedarf, wie jede andere Kündigung, die Schriftform, eine Unterschrift des Vermieters und muss dem aktuellen Mieter außerdem im Original zugestellt werden. Zudem muss das Kündigungsschreiben eine detaillierte und plausible Begründung beinhalten, warum das Mietverhältnis enden soll. Auch die durch den Eigentümer begünstigten Personen, wie zum Beispiel die Tochter und Ihr Lebensgefährte, müssen benannt werden.  

Was können Mieter tun?

Aktuelle Mieter sehen eine Kündigung des Mietvertrages aufgrund von Eigenbedarfsanmeldung oftmals als Angriff. Wenn ein Mietobjekt bereits einige Jahre angemietet wurde, wird es als Zuhause angesehen, welches nicht so einfach aufgegeben wird. Außerdem werden Mieter bei einem Rauswurf aus der aktuellen Wohnung mit dem äußerst verzwickten Wohnungsmarkt konfrontiert. Es ist häufig fast unmöglich innerhalb der Kündigungsfrist eine neue Wohnung zu ergattern und falls dies doch möglich ist, müssen Mieter mit erheblichen Mehrkosten durch angestiegene Mietpreisspiegel rechnen. Aus diesem Grund gibt es für Mieter eine Möglichkeit doch in der Wohnung bleiben zu können, selbst wenn der Vermieter einen plausiblen Grund für seine Eigenbedarfskündigung dargelegt hat. Ein solcher Fall würde auftreten, wenn „die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“ Liegt ein solcher Fall vor, kann der aktuelle Mieter in der Wohnung bleiben und diese weiterhin zu den bisherigen Konditionen bewohnen. Allerdings gibt es nur sehr wenige Gegebenheiten, die einen solchen Härtefall ausreichend begründen können. Eine lange und nervenaufreibende Suche oder der Schulwechsel der Kinder sind hierfür nicht ausreichend. Eine Schwangerschaft oder ein Baby können hingegen für ein entsprechendes Urteil ausreichen. Dies muss individuell von Fall zu Fall entschieden werden.  

Kündigungsfristen

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Kündigungsfrist abhängig davon, wie lange das aktuelle Mietverhältnis bestand. Wenn der Mieter bereits einige Jahre in der Wohnung gewohnt hat, hat er auch länger Zeit sich eine neue Bleibe zu suchen. Im Detail sind es 3 Monate bei einem Mietverhältnis von 0-5 Jahren, 6 Monate für ein Mietverhältnis von 5-8 Jahren und 9 Monate bei über 8 Jahren Mietdauer. Eine Verkürzung dieser Kündigungsfrist für den Vermieter gibt es nur, wenn es für diesen unzumutbar ist den Mieter länger in seiner Wohnung zu haben. Dies ist nur unter wenigen Voraussetzungen, zum Beispiel bei ausbleibender Mietzahlung, der Fall.   Wenn eine Wohnung, während diese vermietet ist, an eine Privatperson verkauft wird, verlängert sich die Frist nochmals erheblich. Nach dem Kauf muss der neue Eigentümer aufgrund einer Kündigungssperrfrist mindestens 3 Jahre warten, bis dieser eine Eigenbedarfskündigung einreichen kann. In Abhängigkeit der jeweiligen Städte kann diese Zeitspanne sogar bis zu 10 Jahre betragen.  

Konsequenzen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs

Es gibt auch solche Eigentümer, die die Eigenbedarfskündigung nur vorschieben, um Mieter, welche noch alte Mietverträge mit günstigen Mieten haben, loszuwerden. Bei einer Neuvermietung könnten die Wohnungen anschließend teurer weitervermietet werden. Dies erscheint in Zeiten von rasant steigenden Mietspiegeln höchst profitabel. Doch hierbei ist äußerste Vorsicht geboten, denn diese Vorgehensweise ist natürlich nicht rechtens und kann hohe Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Selbst wenn der Mieter erst im Nachhinein feststellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, kann er hohe Schadensersatzansprüche stellen. So kann er beispielsweise vom früheren Vermieter verlangen, Teile seiner Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung zu tragen. Aus diesem Grund sollten Eigentümer keinesfalls einen Eigenbedarf vortäuschen. Wenn dieser Betrug auffliegt, wird es meist teurer als erwartet.