Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte können eine erste Orientierung bei der Preisfindung für Immobilien und Grundstücke geben. Außerdem werden sie als Bemessungsgrundlage für die Erbschafts-, Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer angenommen. In unserem Artikel erklären wir Ihnen, was der Bodenrichtwert ist, wie er ermittelt und wann er angewandt wird.





Inhalt:

  1. Was genau ist der Bodenrichtwert?
    1.1. Gutachterausschüsse ermitteln regelmäßig Bodenrichtwerte
    1.2. Bodenrichtwertkarten
    1.3. Wo kann ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück einsehen?
  2. Warum brauche ich die Bodenrichtwerte?
    2.1. Die Bodenrichtwerte sind bei der Wertermittlung von Immobilien hilfreich
    2.2. Bedeutung der Richtwerte für den Boden als steuerliche Bemessungsgrundlage





1. Was genau ist der Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte können eine erste Orientierung bei der Preisfindung für Immobilien und Grundstücke geben.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Lage. Er ist hilfreich bei der Bestimmung des Wertes von Grundstücken oder von Bauland in ähnlichen Lagen (sogenannten Bodenrichtwertzonen). Dieser Richtwert wird abgeleitet aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Gegend und wird in Euro pro Quadratmeter Fläche angegeben. Bei bebauten Grundstücken wird der Richtwert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn sie unbebaut wären.


1.1. Gutachterausschüsse ermitteln regelmäßig Bodenrichtwerte

Zuständig für die Ermittlung von Bodenrichtwerten in bestimmten Städten oder Landkreisen sind die jeweiligen Gutachterausschüsse. Diese selbst geführten unabhängigen Gremien setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Ihre Hauptaufgabe ist es, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen. Die Gutachterausschüsse bekommen von den Notaren, die in ihrem Zuständigkeitsbereich arbeiten, Kopien aller Immobilienkaufverträge. Auf diesem Weg können sie alle Daten über die Kaufpreise in einem bestimmten Gebiet sammeln und auswerten und die entsprechenden Richtwerte für den Boden für vergleichbare Grundstücke ableiten. In der Regel werden diese Werte im jährlichen Turnus ermittelt und veröffentlicht. Laut Gesetz müssen sie mindestens einmal alle zwei Jahre neu ermittelt werden.


1.2. Bodenrichtwertkarten

Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die ermittelten Richtwerte für den Boden in Form von Bodenrichtwertkarten. Bei der Erstellung dieser Karten greift man auf topographische Karten, Regionalkarten oder Stadtpläne zurück. Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen werden in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst und in diese Karten eingezeichnet. Die Bodenrichtwertzonen können unterschiedlich groß sein – sie können einzelne Straßen, ganze Stadtteile oder Orte umfassen. In diesen Zonen werden dann die jeweils gültigen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche sowie die Lagemerkmale, die diesen Wert beeinflussen, eingetragen. Außerdem können die Richtwerte für den Boden auch in Form von Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht werden.


1.3. Wo kann ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück einsehen?

Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für ein Grundstück bei der zuständigen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse der entsprechenden Gemeinde in Erfahrung bringen. Dort ist es meistens möglich, die Bodenrichtwerttabellen kostenlos einzusehen. Außerdem sind heutzutage die Bodenrichtwertkarten auch online kostenlos verfügbar. Eine schriftliche Auskunft ist dagegen in der Regel gebührenpflichtig.


2. Warum brauche ich die Bodenrichtwerte?

2.1. Die Bodenrichtwerte sind bei der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien hilfreich

Wer ein Grundstück oder Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, möchte natürlich wissen, was das Objekt wert ist und was ein realistischer und fairer Preis wäre. Denn schließlich möchte kein Käufer überteuerte Grundstücke oder Immobilien kaufen. Und kein Verkäufer ist gerne bereit, sein Eigentum unter Wert zu verkaufen.

Preise für Grundstücke und Immobilien werden sehr stark von der Lage geprägt. Um zu beurteilen, welche Preise fair und angemessen sind, kann man Vergleichswerte für Vergleichsobjekte in einer ähnlichen Lage ermitteln. Anhand solcher Daten können Käufer und Eigentümer den ungefähren Preis bestimmen, der am Markt aktuell erzielt wird und den sie für ein Grundstück oder Immobilie zahlen oder bekommen möchten. Doch Vergleichswerte für ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage sind nicht immer verfügbar.

Wenn Vergleichswerte fehlen, kann man sich über die aktuellen Bodenrichtwerte informieren und dadurch eine annähernd genaue Vorstellung über den Wert eines Grundstücks bekommen. Bodenrichtwerte sind sehr hilfreich bei der Preisfindung für Immobilien und Grundstücke in einer bestimmten Lage. Da der Wert einer Immobilie auch stark vom Wert des Grundstücks beeinflusst wird, können die Richtwerte für den Boden auch bei bebauten Grundstücken für die Wertermittlung herangezogen werden.

Eine einfache Formel kann helfen, den ungefähren Marktwert für ein Grundstück zu berechnen: Die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern wird mit dem örtlichen Bodenrichtwert multipliziert. Die Summe ergibt den ungefähren aktuellen Marktwert. Da der Bodenrichtwert ein aus zurückliegenden Grundstücksverkäufen ermittelter Durchschnittswert ist, kann er nicht immer die Eigenschaften einzelner zu bewertender Grundstücke oder die aktuelle Nachfrage am Markt genau abbilden. Deswegen kann der real erzielte Preis für ein bestimmtes Grundstück anders ausfallen als der Preis, der anhand der Richtwerte für ein Quadratmeter Grundstücksfläche ermittelt wurde. Wenn z.B. ein Grundstück in einer gefragten Lage sehr nah an einer Schule oder einer lauten Straßenkreuzung liegt, kann der Marktpreis dafür doch niedriger ausfallen als für ruhiger gelegene Grundstücke in der Nachbarschaft.


2.2. Bedeutung der Richtwerte für den Boden als steuerliche Bemessungsgrundlage

Die Richtwerte für den Boden sind nicht nur im Rahmen der Wertermittlung für Immobilien oder Grundstücke vor einem Kauf oder Verkauf hilfreich. Sie werden auch als steuerliche Bemessungsgrundlage angewandt und spielen vor allem bei der Erbschafts-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer eine Rolle. Dabei orientiert sich die Berechnung der Steuerlast an dem Wert des betreffenden Grundstücks.

  • Bedeutung der Richtwerte für den Boden bei der Bestimmung der Grundsteuer: Bodenrichtwerte sind wichtig bei der Besteuerung von Grundstücken. Deswegen werden die relevanten Daten, die die Gutachterausschüsse erhoben haben, regelmäßig an die zuständigen Finanzämter übermittelt. Die jährliche Grundsteuer für ein Grundstück ergibt sich u. A. aus dem Richtwert für den Boden.
  • Bedeutung der Richtwerte für den Boden bei Erbschaft und Schenkung: Auch wer Vermögen erbt, muss sich oft im Rahmen der Nachlass-Regelung mit den Richtwerten für den Boden auseinandersetzen. Wenn Erben Grundstücke oder Immobilien untereinander aufteilen müssen, wollen sie oft vorher deren Wert kennen. Hierzu können die zuletzt erhobenen Bodenrichtwerte herangezogen werden und gute Anhaltspunkte bieten. Wenn der Wert der geerbten Grundstücke oder Immobilien mit Hilfe der Richtwerte ermittelt wurde, kann man sich im Idealfall auf eine gerechte Aufteilung einigen und es muss niemand benachteiligt werden. Die Richtwerte für den Boden sind außerdem bei der Bestimmung der Steuerlast bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien und Grundstücken maßgeblich.