Bebauungsplan (B-Plan)

In Bebauungsplänen sind verbindliche Vorschriften über die zulässige Bebauung und Nutzung von Grundstücken enthalten. Diese Vorgaben können angehende Bauherren einschränken und daran hindern, ihre individuellen Wünsche zu verwirklichen. Wer ein Grundstück kaufen und bebauen möchte, sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt den Bebauungsplan für das entsprechende Gebiet genau studieren. Lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel alles Wissenswerte über das Thema B-Plan.




Inhalt:

  1. Was genau ist ein Bebauungsplan?
  2. Warum ist der Bebauungsplan für angehende Bauherren wichtig?
  3. Welche Bestandteile hat ein Bebauungsplan?
  4. Welche Vorgaben stehen im Bebauungsplan?
  5. Steht mein Bauland in einem Wohngebiet oder Mischgebiet?
  6. Wo können Bauherren den Bebauungsplan einsehen?
  7. Auch die Pläne für die benachbarten Grundstücke sollen geprüft werden




1. Was genau ist ein Bebauungsplan?

In Bebauungsplänen sind verbindliche Vorschriften über die zulässige Bebauung und Nutzung von Grundstücken enthalten.

In Bebauungsplänen sind verbindliche Vorschriften über die zulässige Bebauung und Nutzung von Grundstücken enthalten.

Bebauungspläne, auch B-Pläne genannt, werden von den Gemeinden aufgestellt, um die städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu steuern. Sie werden auf der Grundlage der jeweiligen Flächennutzungsplänen entwickelt und enthalten neben Informationen zu Verlauf von Wegen und Strassen oder zu Grundstücksgrenzen auch Vorgaben darüber, wie die parzellierten Grundstücke in einem abgegrenzten Bereich genutzt und bebaut werden dürfen.


B-Pläne werden in der Regel nur für einen Teil eines Gemeindegebiets aufgestellt. In Neubaugebieten z. B. gibt es oft einen auf das Gebiet begrenzten Plan. B-Pläne regeln genau, ob Grundstücke als Gewerbeflächen oder zu Wohnzwecken, als Fußwege, Straßen, Grünanlagen oder z. B. als Kinderspielplätze oder Sportplätze genutzt werden dürfen. B-Pläne enthalten oft auch sehr genaue Vorgaben zu den Gebäuden, die auf einzelnen Grundstücken errichtet werden dürfen. Diese Vorgaben sind sowohl für die Baubehörden als auch für Bauherren verbindlich. Abweichungen von den Vorschriften von B-Plänen sind nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Wenn sich Bauherren über den gültigen Plan hinwegsetzen, verstoßen sie gegen geltendes Recht.

Durch B-Pläne wollen Gemeinden den „Wildwuchs“ von Bauformen verhindern und einen einheitlichen Siedlungscharakter wahren. Einerseits können B-Pläne Bauherren zu sehr einschränken, weil sie ihre baulichen Vorstellungen für die Wunschimmobilie nicht (ganz) verwirklichen können. Andererseits schützen sie die Interessen der anderen Anwohner. Es kann durch B-Pläne z. B. verhindert werden, dass mehrstöckige Häuser die umliegenden Grundstücke mit Einfamilienhäusern verschatten.


2. Warum ist der Bebauungsplan für angehende Bauherren wichtig?

Bebauungspläne geben vor, wie Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen. Diese Pläne dienen als Grundlage für die Beurteilung der Zulässigkeit und Genehmigung von Bauanträgen. Wer sich für den Kauf eines bestimmten Grundstücks interessiert oder gar entschieden hat und darauf sein Traumhaus bauen möchte, sollte vor dem Vertragsabschluss unbedingt den B-Plan für die Gemeinde einsehen. So erfahren Bauherren, welche Vorgaben sie beim Errichten ihres zukünftigen Heims beachten müssen und ob ihre Vorstellungen mit diesen Vorgaben überhaupt vereinbar sind. Unter Berücksichtigung des B-Plans kann ein passendes Konzept für das zukünftige Gebäude entwickelt werden.


3. Welche Bestandteile hat ein Bebauungsplan?

B-Pläne werden als Satzung beschlossen. Wesentliche Bestandteile dieser Satzung sind:

  • ein beschreibender Textabschnitt, in dem die genauen Festsetzungen des B-Plans stehen;
  • eine Planzeichnung, in der die Vorgaben graphisch dargestellt werden;
  • eine Begründung der Vorgaben, in der die Ziele und Auswirkungen des B-Plans festgehalten werden;
  • einem Umweltbericht.
Im Textabschnitt und in der Planzeichnung sind die verbindlichen Vorgaben enthalten, welche Bauherren beim Errichten eines Hauses und in manchen Fällen sogar bei der Gestaltung ihres Grundstücks berücksichtigen müssen.


4. Welche Vorgaben stehen im Bebauungsplan?

B-Pläne regeln:

  • Art der baulichen Nutzung eines Grundstücks, also als Gewerbe- oder Wohnfläche;
  • Maß der baulichen Nutzung: hierzu zählen u. A. Vorgaben über die Höhe und Größe des Gebäudes, über die Zahl der zulässigen oder gar erforderlichen Vollgeschosse;
  • Überbaubare Grundstücksfläche: durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe kann der Standort eines Hauses auf dem Grundstück genauer bestimmt werden.
  • Bauweise, also offen oder geschlossen.
Je nach Gemeinde können die Vorschriften sehr detailliert sein. Manche Gemeinden machen sogar Vorgaben über die Farbe der Dacheindeckung, die Fassadengestaltung, Zäune und Grundstückstore.


5. Steht mein Bauland in einem Wohngebiet oder Mischgebiet?

B-Pläne geben Auskunft darüber, ob das Bauland, das Sie erwerben möchten, in einem Wohngebiet oder in einem Mischgebiet steht. Wenn das Grundstück in einem Mischgebiet liegt, ist es möglich, dass in der Gegend neben Wohnimmobilien auch Gewerbeimmobilien gebaut werden. Das kann bedeuten, dass sich die Anwohner in Zukunft auch mit mehr Lärm oder Lieferverkehr abfinden müssen. Wenn sich das Grundstück aber in einem reinen Wohngebiet befindet, können Bauherren langfristig mit mehr Ruhe und Wohnkomfort rechnen.


6. Wo können Bauherren den Bebauungsplan einsehen?

Den B-Plan für eine Gemeinde kann man bei der zuständigen Stadtplanung einsehen. Trotz ausführlichen Legenden ist es für die Bürger nicht immer einfach, B-Pläne zu interpretieren. Wer also sichergehen möchte, dass er den Plan richtig gelesen hat, kann bei der zuständigen Baubehörde auch eine kostenlose Beratung in Anspruch nehmen. Manche Baubehörden stellen die B-Pläne auch online zur Verfügung und man kann sie jederzeit einsehen.


7. Auch die Pläne für die benachbarten Grundstücke sollen geprüft werden

Vor Abschluss des Kaufvertrags für ein Grundstück sollen Kaufinteressenten auch die Pläne für die benachbarten Grundstücke prüfen. Es ist wichtig zu wissen, was die zukünftigen Nachbarn auf ihren Grundstücken nachträglich bauen dürfen. Wenn sie z. B. ihr bestehendes kleines Häuschen später noch ausbauen, könnten sie einem die schöne, bereits lieb gewonnene Aussicht verbauen.